每经记者 杜冉乐 云南大理 摄影报道
看过金庸小说的读者大概都会对大理有良好的印象，这里不仅有苍山、洱海，更有历史悠久的古城，距今已有1200年的建造历史，是1982年国务院公布的中国首批24个历史文化名城之一。近年来，随着大理旅游业的兴起，这里也迎来了越来越多的外地游客，同时而来的，还有各路开发商。
开发商逐利本是天性，但目前大理面临的问题是：政策明确规定必须给予保护的古文化遗址及古城风貌“红线”，将在这场开发热潮中面临挑战。
炎炎烈日下，几台推土机正在不停地轰鸣，远处已盖起5层高的几栋楼盘还在争分夺秒地施工，旁边还有一大块已划在项目区但仍残存的菜地与几家木材加工厂……如果看到这里，你一定会疑惑：这有什么好奇怪的，许多地方现在不都是这样吗？那如果你被告知该工地正位于云南大理古城的脚下，且直线距离不足百米时，你又是何感想？
不仅如此，相关报道还显示，在上述项目启动之时，这里还惊现了一处千年的城墙——羊苴咩城遗址，当地研究者也认定，这就是南诏帝国、大理国的帝都所在地。
既然是古文明遗址，为何业主方还能进行“旅游综合体”开发或对外宣称“再造千年帝都”？在当地政府看来，这是所谓的“二次创业”，而业主方负责人曾公开称，正是由于项目地处古城脚下，又是大理旅游的核心区，才更有商业价值。
连日来，《每日经济新闻》记者在大理深入调查发现，该工地原本就是古城北门外西门村几个队里的良田，按照该村村委会主任的说法，“现在村里几乎没啥耕地了”。
据多位当地村民透露，此次征地不仅存在涉嫌强征等违规问题，补偿款也成了空头支票，而掌控着这盘棋局的是云南实力企业恒丰祥集团，当初因接盘“南国城”的残局而介入这个命名为“密湾”项目的开发。
从征地到动工不足20天/
王博（化名）是大理镇西门村五队的村民，他家原有的两亩三分田，这次全部被征走了，现在只能外出打工谋生。“最后一次征地时，五队的纯耕地仅剩104亩，加上田埂等这部分空地，可能有130亩左右。”
据大理镇西门村委会官网显示，一段上传时间显示为2008年12月的视频内容提到，西门行政村地处大理古城西北边，下辖第一村民小组、第二村民小组等12个村民小组，“现有耕地面积737.38亩，人均耕地0.3亩”。而6月17日，西门村委会主任黄宗平向《每日经济新闻》记者透露，“村里的现有耕地基本上没有了，目前还仅剩下160亩”。
对于数百亩耕地的迅速消失，黄宗平坦言，“我们这地方不发达,征地以后村民不用再去耕地，可以干其他的事情来增加收入。”
不过，记者发现，该村的征地过程本身已存在隐形的违规问题。按照王博及其他村民的说法，去年7月下旬，在五队村民毫不知情的情况下，他们雇挖土机将田里即将成熟的秋玉米直接毁了，大理镇的副镇长还告诉他们，‘不要种了，地已被征用了’。王博回忆称，村委会与镇政府相关负责人口头对他们说，“被推的片区已列入什么规划与商业开发”，除此之外，并无其他书面文件。
对此，黄宗平表示，“我们在征地过程中已让2/3的村民同意才征用的”。“相信政府也是按照这个程序走的，但我们质疑2/3的村民同意签字这个情况，要求重新签一回，如果还是这样的话，大家会毫无怨言，但他们没有这么做。”王博说。
据云南当地媒体报道称，2012年8月8日，密湾文化旅游小镇项目启动了开工奠基。也就是说，从项目征地到动工不足20天时间。
大理市大理房地产管理所一位不愿具名的负责人称，虽然古城外的一些郊区也是他们的管理范围，但他们也管不了。大理白族自治州文化遗产局局长、大理市古城文化遗产保护协会会长杨政业表示，大理古城保护范围分为几个区域，古城的核心区就是原来四个城墙的范围；古城的保护区，比如密湾地区等；还有古城保护的控制区。
“包括崇圣寺三塔，一直到赛马场，从苍山到洱海边，都是南诏国的国都，包括密湾、南国城都属于古南诏国都的一部分。从城建和文化的角度看，我们还是按照历史文化名城的条例，新建的项目高度不能超，但有时候也出现了一些混乱，没有成片地开发。从规划的角度上讲，还有不到位的地方，因为古城周围新项目比较多。”杨政业说。
实际上，密湾项目紧邻大理古城北门，直线距离不足百米。据相关报道称，上述项目在2012年动工修建时，还惊现了一处千年的城墙——羊苴咩城遗址，它作为南诏国和大理国的都城历时近500年。
2007年7月1日，《云南省大理白族自治州大理历史文化名城保护条例》正式颁布实施。根据保护条例规定，古城重点保护区的保护对象包括南诏国、大理国历史文化遗迹，历史文物及古建筑，传统街巷格局及名称，溪沟水系，古树名木和民族民间文化等。
虽有上述条例约束，但密湾项目依然在大理的古文化遗址上动工开建起来。就在几个月前，住建部与国家文物局还曾联合下发通知，对包括大理市在内的8个县市因保护工作不力致使名城历史文化遗产遭到严重破坏与名城历史文化价值受到严重影响的情况进行通报批评，要求相关各省住建厅、文物局紧急采取补救措施，并在今年8月31日前上报整改方案。
曾频发保护海西文件/
在距离密湾项目不远处的十字路口，《每日经济新闻》记者看到，一块写有“保护海西耕地，永葆田园风光”12个绿色大字的石碑矗立于此。
在西门村四队的一处墙壁上，来自大理市政府2012年10月发布的《关于整治海西违规用地的通告》（大市政告〔2012〕1号）规定，对非法占用农业用地，非法转让、倒卖土地使用权，构成犯罪者，自该通告发布之日起15日内主动投案的，可依法从轻、减轻或免除处罚。
据相关报道称，仅在2011年1月至去年9月，大理市制止违法行为631起，依法强制拆除违法违章建筑314宗，拆除违法违章建筑占地面积125.1亩，拆除违法违章建筑面积2.8万平方米，“在查处的违法建设中，有一部分是非法转让、倒卖土地使用权等造成的”。
实际上，早在2008年，大理州人民政府转发的 《云南省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策文件的通知》（云政办发〔2008〕90号）承认，大理州存在少数地方未经依法审批，擅自将农用地转为建设用地等问题，并要严格规范使用农民集体所有土地，各县市要抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划，不得随意扩大建设用地规模。
2012年3月29日，大理州州委书记尹建业在全州加快海东开发建设推进大会上指出，必须用最直接、最严格的措施保护海西，保护海西就是保护大理的历史和文化，保护大理可持续发展的根基。
3个月后，大理州人民政府下发的 《关于加强海西建设项目规划管理的意见》（又称“新六条”）强调，要严格控制海西新增建设用地总量，在 《大理市土地利用总体规划（2010~2020年）》中，海西片区的建设用地预留总量非常有限，必须严格控制。
既然保护海西的呼声已如此高涨、相关文件也频频下发，为何还会继续批地,并且还是在古城脚下？对于密湾项目，黄宗平向《每日经济新闻》记者说，“这是州政府审批的，2006年就审批下来了，到2012年开始征收耕地。”在大理镇政府的党政办公室里，一名姓李的办公室主任亦表示，他们也是按照上头的要求征地的。
实际上，上述“新六条”也提及，要把有限的建设用地用在完善和提升海西片区功能最迫切需要的项目上，除统筹兼顾文化旅游产业发展用地以外，原则上不再提供其他建设项目用地。
值得注意的是，自2005年云南省提出“旅游要二次创业”以来，大理州围绕“建成国内一流，世界知名的旅游胜地”的总体目标，以重点项目来推进大理旅游二次创业。据统计，与丽江、迪庆、怒江这3个旅游城市相比，大理近些年来在旅游接待总人数与总收入绝对量的年均增长率排名上，一直在最后。“旅游中转站”成为大理旅游尴尬处境的真实写照。
当地观察人士认为，这足见当地政府在海西农田保护与项目开发两者态度上的摇摆不定。
土地出让疑打“擦边球”/
国土资源部早在2007年9月颁布的最新 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》文件中称，招标、拍卖或者挂牌出让国有建设用地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。
《每日经济新闻》记者查阅大理州国土局官网发现，在土地登记结果公示一栏中，最新的一期土地出让公告显示为去年4月，并未查到密湾项目的土地出让详情，出让结果也无从查找。即便是在大理市国土局官网上，最新一次土地拍卖交易也显示为2010年。再搜索大理公共资源交易中心，记者也未看到相关信息。
大理市某房地产开发与物业管理公司一名负责人私下告诉记者，“大理（土地出让）没公开，都不公开拍卖，这几年都是这个程序。它有一个最低价，而土地出让金是按平方面积算，税收也是按照平方面积算的。这几年来，我从没看到有哪家开发商新搞了一块地是通过公开拍卖取得的,也没看到或听说土地出让是由土地部门来公开拍卖的。”
“我也感到奇怪,征地是土地部门的事,为啥开发商要一家一户地走？”上述负责人表示，“过去的政策是规划部门做城市规划，再由土地部门来征地，最后公开出让。现在变了，开发商看上了一块土地，等写上申请后，通过当地规划要求并上报审批。等审批通过后，政府就不管征地的事情了，基本上是由开发商按照国家的最低价来征地开发。”
对于密湾项目，黄宗平说，“拿地是公开的。公开挂牌以后，指定要在这里搞个什么项目，要投资多少资金，投资这个项目都是有相关指标规定的，企业可以来竞标，但要考察其投资能力及是否符合当地的规划。”
记者看到，大理镇政府也设有一个公共资源交易中心，但去询问上述项目土地事宜时，该中心相关人士婉拒了采访，并称有什么事情需先去找市委宣传部。
事实上，这种一二级联动开发的模式在一些边远地区存在。严格来说，上述操作存在“打擦边球”的嫌疑，因为国土部早已明令禁止“协议供地”的方式。不过，相关人士也指出，国家政策允许土地一级开发时引入市场机制，也允许招拍挂程序之前的 “用地预申请”（即俗称的“勾地”）。
然而，即便是对于勾地，王博说，他们村民也想参与拿地，但均被拒之门外。对于土地补偿金，黄宗平表示，“这次土地补偿是8万元一亩，密湾项目一亩出让金是42万元，现在大理的商业项目基本上算是保本。需要搬迁的多了，那些地块上除了耕地之外，还有苗圃，仅搬迁要1000万~2000万元。如果按照42万元一亩的出让价，政府基本上不赚钱，甚至还要倒贴钱。”
对于上述说法，记者尚未获当地国土部门回应。
公司观察
恒丰祥集团的算盘：打造古城“升级版”？
进入大理古城后，街道两旁有关“密湾”的广告随处可见。
据悉，“密湾”源于大理白族语,是“月亮”的意思，喻指人们心中的“月亮”，代表了浪漫和爱情的世外桃源。公开资料显示，密湾项目全称是“大理·银水帝都密湾文化旅游小镇”，目标定位为一个旅游综合体，业态包括投资性酒店地产、私家合院等，总投资40亿元。
云南恒丰祥集团房地产管理中心市场总监张涛在2013年昆明春季房交会上向相关媒体表示，“大理有很多旅游项目，但密湾项目跟一般项目不同。就地段而言，（我们）项目处于大理古城的旁边，是大理旅游的核心区，更具备商业价值，是远远大于旅游休闲度假等一般的旅游地产业态，依托古城做这个项目，完全就是一个古城的升级”。
“我们这个项目，可以说是大理最具经营性的一个项目。大理古城甚至整个海西已是被限制开发，可以说一千亩的体量，在古城的旁边绝无仅有。”张涛宣称。
前述提到，在密湾项目去年8月启动时，云南恒丰祥集团公司副总裁张敏源、房地产总经理吴宇力等相关领导现身开工现场。另外，密湾项目是由云南恒丰祥集团控股公司即大理新华石寨子旅游有限公司在成功运营鹤庆新华村“石寨子”项目后,在大理政府的主导支持下运作的。
据悉，恒丰祥集团旗下拥有15家控股子公司，分布于全国各地。“公司一直以来都是云南省人民政府和大理州政府重点扶持的大型民营企业。”该集团官网如此介绍。
《每日经济新闻》记者注意到，密湾旅游小镇项目与原来的 “南国城”仅隔一条大丽路。
黄宗平也表示，“南国城的后遗症较多，那个浙江老板对同一楼盘进行两次售卖，现在是恒丰祥的子公司在做。”
据大理一房地产老板透露，恒丰祥在接管上述两个项目的过程中已有意向在南国城对面再搞个项目，使之连成一片。
早在去年12月21日，《云南省大理州洱海海西保护条例》就已通过了大理自治州第十二次人代会第六次通过，与今年3月28日被云南省第十二届人代会常委会第二次通过，并在今年6月1日正式实施。
条例第十三条规定，海西保护范围内不得建设超过三层或总高度不超过12米以及不具有当地民族传统风格的建筑；确需建设的，应召开听证会，并报自治州人民政府批准。
在密湾旅游文化小镇项目建设现场，记者看到，这里被绿色丝网包裹起来的正是在建的美国万豪酒店项目，目前有8栋之多，从楼层标识牌来看，如果不加上面的帽子，也有5层之高。
对于已超过标准的万豪酒店地产项目来说，究竟由谁来召开听证会、哪些人能参与听证会与是否搞了听证会，是否获得了自治州人民政府的批准，记者所采访到西门村的不少村民表示，至今也不清楚。
租金两年暴涨数倍 大理古城商业街遭神秘客商爆炒
每经记者 杜冉乐 发自云南大理
走在云南大理繁华的人民路、复兴路、博爱路与洋人街上，遍布着酒吧、茶座、客栈、首饰店等沿街一路走去，店铺门前的招租广告也成了一道风景线。
“那个时候，人民路上没多少人，包括白天，很多商铺里也看不到什么人。开客栈、商铺或炒房的，是最近两年进来的。”旅居大理古城一年有余的独立撰稿人姜北树告诉 《每日经济新闻》记者。
为此，他曾撰文描述过彼时疯狂的一幕：“他开着还没来得及上牌的越野车，一连几天时间，穿梭在大理古城的大街小巷。通常看到一栋合适的房子，二话不说走进门：你这房子卖吗？多少钱？只要房主没有提到‘不卖’两个字，他很快就会从后备箱取出一个背包甩到桌子上，没错，整整一背包都是人民币。”
然而，那些神秘客商爆炒带来的，却是一般租客们难以承受的高成本与低盈利，姜北树认为，这里能够真正盈利的客栈不足30%，“等一段时间后，这个泡沫必然会破裂”。
月租金直线上涨
在人民路下段有一家自行车租赁店，店主是上世纪80年代就来到大理古城的山东籍周师傅。他告诉《每日经济新闻》记者，“两年前，我的店铺月租金才七八百块钱，但现在已涨到2000多块钱了。”他指着斜对面一家蓝莓经营店说，“两年前这一片的月租金都差不多，现在人家的月租金更高，已涨到3000块钱了。”
更加繁华的人民路中上段，月租金涨幅更为惊人。“人民路的小店铺，两三年前月租才几百元，现在月租上万元的很多。”姜北树称，“外地的神秘炒房客一般都是组团进来，会同一时间买下一大片商铺”。
如今，大理古城的商业迎来第二轮繁荣，发展速度更远胜第一轮。独立观察家马知路曾撰文称，2002年~2005年昆明世博会后的4年间，古城商业发展最为迅速，复兴路临街层的门面，销售价格由20万~30万元/间，涨至50万~100万元/间，每平方米售价从几千元一间涨至2万~5万元不等，门店月租金也从30元~50元/平方米涨至100元~200元/平方米。直到2006年后，古城商业才一度陷入低迷。
姜北树表示，在大理古城，投资客房产转手速度是非常快的，这个月刚拿下，下个月就转出去了。由此，房东违约现象也频频发生。周师傅说，“这种情况很常见。除了客栈之外，大量的店铺都没有正规的合同，一般都是双方立个收据，签个字就行了。”
商业同质化与盈利之忧
神秘客商爆炒的后果，是租客们无法承受的高成本与低盈利，这些商业物业甚至还可能陷入 “击鼓传花”式的恶性循环。
“这些店铺的经营本身没办法保持盈利，像人民路一个月纯收益在5000块钱的店铺已经非常少了，但月租金就要一万多元。”姜北树认为，如果店主经营不下去，就会有新的经营模式过来，比如像丽江一样做一些工艺品，做一些迎合游客需求的商业，最终走向同质化。
据悉，2006年~2007年，大理古城过度重复的商业业态，令古城的租金略有下降。2008年，古城开始策划商业洗牌，推出如红龙井、九隆居、武庙会等高端商业街区。
3年前，来自中山大学旅游学院吴悦芳等研究者的一份调查报告认为，新型商业街区大多是一体化的大盘，大规模的商业置换了低端旧式的业态，亦模糊了传统和记忆。
对于如今的炒房热，姜北树表示，“大理最吸引人的地方就是它的生活化，也是一种独特的生活方式，在年轻人中有明显的嬉皮士文化，在国内这么多古城中也是唯一的，有可识别的文化标志。”
不过，不少观察人士也担忧，在商业化浪潮的冲击下，大理那些“可识别”的东西或将迅速消失。
大理白族自治州文化遗产局局长、大理市古城文化遗产保护协会会长杨政业表示，“在旅游的大趋势下，同质化现象会产生。不过，我个人认为，大理的文化可能不会因部分炒房客的涌入而有所变化，虽然大理也进来了内地甚至港澳台的人，但不会改变大理的主流文化，本土文化的生命力还是很强大的。”
（责任编辑：西西）
