南京大明路汽贸城面临搬迁 被指补偿不到位

宁南汽贸区一角。B地块已经被夷为平地，被临时用作了停车场。

　　被许多媒体冠以“千载难逢”发展机遇的南京高铁南站的建设和红花机场的计划搬迁，最终成为宁南地区汽贸产业的梦魇。随着2011年南京市规划调整，宁南地区的开发被南京市政府正式提上议程。2013年南京市政府工作报告明确提出，“推进南部新城南京南站南广场开发建设，加快大明路、宁南汽贸区企业搬迁”。这个历经多年发展，辐射苏皖两省的汽车销售集聚区，刚刚趋于成熟即面临伤筋动骨。

　　然而记者调查发现，2005年，宁南地区多家汽车销售企业入驻时，曾得到过当地政府至少10年土地承租期的承诺，实际情况是仅仅过了5年，政府就收回了这些土地，而且对涉事企业整体上没有明确的补偿安置计划。当地企业主认为，在这一切背后，土地利益的驱使或许是最重要的推手之一。

　　搬迁：苏皖最大的汽车销售集聚区易地

　　所谓的宁南汽贸产业集聚区，包含了3.4公里长的大明路汽车街和占地800亩的宁南汽贸区两个部分，横跨秦淮和雨花台两区，是苏皖地区最大的汽车销售集聚区，从业人员近5万人。其中，宁南汽贸区形成了国内外知名品牌汽车4S店、宁南国际汽配城、金飞龙二手车交易市场、商务综合服务中心四大核心为主体的高端汽车专业市场。集聚了奔驰、宾利、保时捷、捷豹、路虎、悍马、雷克萨斯、沃尔沃、 JEBP 、大众等 30 多个国内外著名汽车品牌共1000多款车型。

　　资料显示，2011年宁南地区销售汽车15万辆，占到了南京的3/4，销售额230亿元，占南京市汽车零售总额60%以上。除此之外，这些汽车企业给地方带来的税收非常可观,“成为所在区街的主要税源地”。南京市政府政策调研室的调研报告称，“实施拆迁后将减少地方公共收入1个多亿”。

　　“我仍能回忆起当初进驻宁南时的场景。当时这一片还相对荒芜，包括我们9家4S店在内的汽车人，经过几年的努力，将这一区域盘活了起来。”雷克萨斯4S店总经理徐楠说，“如今政府说拆就拆，不仅仅是零补偿，也不太考虑企业搬迁需要时间，这是把企业往死里逼。”

　　“这地方整个产业链已经形成了，我们过来买车保养什么的都能够一条龙解决，非常方便，为什么政府就要拆了它呢？”市民李强说。

　　2011年，南京南部新城规划方案正式出台。按照该方案，宁南汽贸区所在区域是南京市南部新城中心位置，这里将重点发展高端商贸业，宁南地区汽车企业的搬迁工作也随之正式启动。

　　迷茫：政府失信，补偿机制不到位

　　“我们9家企业表示服从政府的规划调整，同意搬迁……但如何搬迁、搬到哪里，政府均未作出妥善安排。”一份给人民网的盖有宁南汽贸区8家企业公章的投诉函称。与包括雷克萨斯、英菲尼迪、进口大众等在内的这9家企业一样迷茫的，还有大明路的众多汽车商家。

　　南京市政府政策研究室的报告明确指出，“尤其是大明路上的企业非常迷茫，政府没有明确规划，企业往哪里搬心里根本没底。”除了雨花台区在宁南汽贸区被确定为拆迁区域后，匆匆忙忙规划了占地860亩的新的国际汽贸区之外，大明路上的很多企业根本不知道往哪里搬。此外，即便是已经与雨花台区签订了项目迁建协议书的企业，对迁建成本中的地价，到现在他们也不知道是多少，政府并没有给予一个明确的信息。

　　而在迷茫之外，徐楠表示，“更多的是对政府失信于我们的悲凉。”以上给人民网的投诉函称，2005年前后，由宁南街道负责协调，上述9家企业先后与南京市土地储备中心以临时用地形式，签订了《国有土地使用权租赁合同》用于建设汽车4S店，租期五年，期满可续租。宁南街道还给予了这9家企业书面或口头承诺，其中2007年11月2日出具给英菲尼迪的承诺书称，“宁南办事处协调甲、乙双方的土地租赁期限不低于10年。”

　　不过，随着第一个五年土地租赁期限的先后到期，南京市土地储备中心分批将这些企业告上了法庭，要求这9家企业交回租赁的土地，目前该案已判土地储备中心胜诉，部分案件已进入强制执行阶段。

　　原宁南街道现已并入雨花街道，对于这些企业的搬迁，该街道的一位工作人员表示，这并不是雨花台区的意愿。“从心里讲我们是不愿意的，（宁南汽贸城的存在）对我们雨花台区是有好处的。”

　　上述函件显示，宁南汽贸区的9家4S店支持政府的规划调整，愿意进行搬迁，同时对南京市政府提出了两点要求：一是希望政府能够以适当的方式给予企业以重置价的合理补偿；二是希望政府能够同意企业在2013年10月31日前完成搬迁工作。

　　专家：当年政府与企业的合同应属无效

　　法学专家认为，南京市土地储备中心根本不具备租赁这些土地的前置条件，双方签订的合同应属无效合同。

　　河海大学法学院副教授、南京市仲裁委员会仲裁员刘惠明说，依据2004年新修订的《土地管理法》第57条、2005年依然有效的《城市规划法》第31条、2004年1月1日起施行的 《南京市城市规划条例实施细则》第19条规定，土地储备中心出租临时供地土地对象有两种，分别是土地勘探和建筑物堆放场地，期限一般是两年，而且还需要具备临时建设用地规划许可证。

　　依据1999年8月1日国土资源部发布的《规范国有土地租赁若干意见》第四条的规定，建设汽车4S店这样的永久性建筑，即使采取租赁方式使用土地，也应当采取长期租赁方式。刘惠明表示，南京市土地储备中心在没有‘临时建设用地规划许可证’这一供地前置条件下，将土地出租给不属于临时用地供地对象的汽车4S店，而且达到了5年，显然违反了法律的强制性规定，应属无效合同。

　　当年具体经办该租赁手续的南京市土地储备中心运营处陈姓处长表示，储备土地一般情况下不会出租用于经营。当年是在雨花台区政府和南京市政府双方的协调与要求下，南京市土地储备中心才同意向以上企业租地，且为临时用地性质。当记者询问临时用地的前置条件有哪些、南京市土地储备中心是否违规租地时，该负责人以条款太细没办法查为由拒绝说明。

　　针对以上法学专家的说法，雨花台区法院方面表示，合同是双方真实意思的表达，且相关条款不属于禁止性条款，因此他们判决南京市土地储备中心胜诉。

　　原因：土地利益或为规划调整的根本

　　南京市政府政策调研室的调研报告称，大明路等地早在20世纪90年代就被确定为主城区，因此仍把这些地区规划为以4S店为主的汽车贸易区，“是规划的短视性和趋利性”。这也是造成入驻不久的企业贸易企业就搬迁、入驻还不到5年的汽贸城又进行二次搬迁的根本原因。报告建议，政府部门的统一规划至少要提前三年，这样，拆旧店搬新店，中间才不会出现断档，这也是对广大汽车用户负责。

　　记者了解到，宁南汽贸城区域的土地权属相对复杂，既有类似上述9家汽车4S店租赁国有土地方式进驻的，也有租赁集体土地和军用土地进驻的，有两证齐全的企业，也有只有土地证没有产权证的，“土地权属的复杂，也造成了我们这一区域搬迁进度的不一致性，最终可能就是搬走了一部分，留下了一部分，原本成熟的产业链条就这样被割裂开来。”徐楠说。

　　“目前正是大明路和宁南汽贸区产业发展由成长向成熟期转型的关键时期。”南京市政府政策调研室的调研报告称，“这时候进行搬迁，将直接影响到南京已经形成的具有一定影响的汽车贸易产业品牌。”而相关信息显示，该区域除了业已成熟的汽车贸易业之外，其他商业体则大多冷冷清清。搬迁后这一区域能否实现再度的繁荣也成为汽贸商家们质疑的焦点之一。与宁南汽贸区一街之隔的明发商业广场，离南京南站更近，但自其建成至今，招商情况可用惨淡形容。

　　不过，虽然新进的商业体空置率较高，却并不影响该区域的地价。资料显示，2012年底，绿地集团以29亿元的价格拿下了南京南站附近的两个地块，合计每亩1000余万元。而雷克萨斯4S店租用的土地有13亩多，年租金仅为60万元。 “这一区域南京市的规划是重点发展高端商贸业，难道我们这些销售进口车的4S店不属于高端商贸业？”徐楠说，“根本原因还在于政府趋利，我们贡献再多的税收，也比不上卖出去的地赚回来的钱。”

（责任编辑：石兰）