市房地产权登记中心被指不具备法定职责
自2009年以来核发的深圳62万本房产证，因与国家法律相冲突，核发机构市房地产权登记中心因不具备法定职责，被指无效而引发律师质疑和官司。昨日，至今在深圳已实施近20年的《深圳经济特区房地产登记条例》终于被提交市人大常委会审议修正，不仅该登记中心拟确定为今后统一登记机构，还将对之前核发的房产证效力予以追认。
“修改现行条例非常迫切”
市法制办主任王璞说，《深圳经济特区房地产登记条例》(以下简称《条例》)于1993年7月1日起施行，但2007年全国人大颁布施行了《物权法》，导致实际操作上一定程度的脱节，产生了大量以登记难、登记主体及责任为焦点的行政诉讼、信访，危及房地产登记公示的公信力，对交易秩序带来负面影响。
“条例规定，登记机关即登记主体为市房地产行政管理部门。2007年《物权法》规定，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。深圳2009年的机构改革中，市编办明确‘市房地产权登记中心(市规划国土委下属事业单位)统一集中负责全市房地产权登记工作’。”王璞说，在此背景下，自2009年以来，登记中心以自己的名义核发了62万余本房地产证，并且尚在继续发证当中。
但从法律上说，只有市规划国土委才有核发房产证的资格，市房地产权登记中心尽管受其委托，却因无法律依据被公众质疑。去年8月，龙岗中心城19区华业玫瑰郡4号楼的3位业主将市规划国土委及市房地产权登记中心告上法庭，引发各界高度关注。王璞坦言，大量业主已向法院起诉，要求确认登记中心核发的房产证无效，由规划国土部门重新核发。
王璞表示，修改现行条例已很必要且非常紧迫。为此，市政府提出除授权登记中心今后作为深圳统一的房地产登记机构外，还将对条例修正前登记中心以自己名义直接作出登记行为的效力予以追认。这意味着已发出的62万本房产证与更早前国土部门颁发的房产证具有同等法律效力。
房地产登记拟实施形式审查
房地产登记错误可能造成巨大损失，带来巨大赔偿责任。但《物权法》及相关法律法规并未对登记机构登记时的审查义务或者标准作出明确界定，若登记机构必须进行实质审查，与其能力和工作量不符，也容易导致登记机构为规避实质审查错误而延长登记时限，要求当事人提交各种用以证明材料真实性的其他辅助证明文件。
为此，王璞说，条例拟新增构建形式审查制度，其核心是由申请人对申请文件真实性负责，登记机构对申请文件证明的事实与申请登记主体、申请登记房地产、申请登记内容是否一致进行审查并负责。
市人大方面表示，形式审查制度对房地产登记制度的公信力将产生较大影响，保护房地产交易的安全、维护房地产相关当事人的合法权益，将成为下一步修改的焦点问题。
办房产证4件材料或不再提交
此次修改还将简化登记申请材料。在《深圳经济特区房地产登记条例》修正案草案中，原本登记所需的7项材料中，“建筑许可证、施工许可证、建筑设计总平面图、建筑物竣工图”等4件材料有望不用再提交。新规中列出需要提交的是“《房地产初始登记申请表》、申请人身份证明、土地使用权属证明、建设工程规划验收合格的证明文件、竣工验收合格的证明文件、竣工测绘报告、竣工结算文件”。
此外，条例原规定房地产证遗失补发的，除由当事人在指定报纸上刊登遗失声明(200元左右)外，还须由登记机关作出补发公告，公告期六个月，公告费高达3000元。市政府认为此规定费时耗财，拟删去补发公告这一环节，简化程序，减少当事人经济负担。
4种新增登记类型拟纳入条例
《物权法》新增了“更正登记、异议登记、预告登记和地役权登记”4种登记类型，此次条例拟将其纳入，进一步明确法律效力。市人大认为，新增的登记类型是房地产登记制度的重要部分，应作为接下来的重点修改方向，予以具体细化规定。
记者注意到，原本条例的修订草案送审稿去年在市法制办官方网站公示时，曾对7种不予以登记产权的情形予以明确。其中，最值得关注的是“申请登记的房地产存在违法加建、扩建、改建等违反规划、土地管理法律法规的情形，规划土地监察机构作出行政处罚决定后，当事人拒不履行行政处罚决定的”将不予以登记产权，等于对违建给出明文法律约束。此次在条文中未找到类似规定。
■专家对话
广东信荣律师事务所主任律师张茂荣
增加登记类型有利于物权人权利保护
记者：深圳的房产登记制度目前主要存在哪些问题？
张茂荣：主要就是登记和发证由市房地产权登记中心盖章，而不是由市规划国土委来发，其他涉及登记制度碰到的官司并不多。
记者：条例修改后，房产登记机构将实施形式审查制。这对房地产登记制度的公信力是否会产生较大影响？
张茂荣：之前虽没有明确说是形式审查制，但是实质上也是形式审查，就是只要法律规定的文件齐备，就可以做登记。而实质审查不但要文件齐备，还必须要证明所有文件的真实性，比如法律文件要求有公证书，形式审查有公证书即可，实质审查则需要证明公证书是公证处出具的。这一修改无疑会对老百姓有重大影响。比如，如果有人采用虚假材料来骗取登记，登记中心形式审查其程序合法后就会给其登记，实质审查则可以发现证明是假的而不予登记。
记者：如果出现虚假文件和证明，受害人的权益如何保护？
张茂荣：按照现在的法律规定，登记申请做了形式审查、通过公示发了证的，政府层面已经做了物权公示，房屋的买卖交易就生效，新交易就是合法有效，原来受害的权益人无法要求交易无效，按照现在法律只能由受害人找到当时提供虚假资料、对其作出损害的侵权人进行损害赔偿。再者，人大可以考虑在条例立法中增加对于提供虚假资料和文件等行为的处罚措施。
记者：条例此次修改，将《物权法》新增的登记类型纳入，这一改变对市民有何影响？
张茂荣：这些相关登记都是对物权人权利保护的一种措施。比如异议登记，举例说房子登记在甲的名下，而乙对此不认同，认为是登记错了，并协商要求进行更正登记，但甲不同意，那么其就可以申请要求进行异议登记。异议登记期间，房子不能转移登记给其他人，这近似一种财产保全的措施。现在深圳限购，一些人借他人名字买房，如果事后双方在房产登记权益人上有争议，就有可能产生诸如更正登记、异议登记等申请，这一修改会增强对房产实际权益人的保护。
（责任编辑：秦静）
