重庆公租房将永远姓“公”
为更好的体现民生导向理念，重庆提出了建设公租房“四公原则”，即“公有、公建、公营、公益”。
据了解，重庆市地产(论坛)集团、重庆市城市建设投资公司等国有企业是重庆公租房的建设主体，同时也是产权所有者。 此外，重庆还专门组建了公租房管理局，履行房源储备、审核配租和监督管理等职责。“重庆公租房将永远姓‘公’。”黄奇帆说。
然而，正是这一“公”字当头、政府包揽的做法，遭来了无数非议。
一位天涯网友就重庆公租房建设模式戏谑称：“政府没有包揽食堂，所以今天我们能吃饱饭；政府没有包揽通讯，所以今天我们都能用上手机……”
一位开发商则直言不讳：10多年前，我们全盘实行住房商品化，今天却出现了房地产市场泡沫、限购以及引发经济恶化。而如今，似乎正走入另一个极端，以大跃进的生产方式的建设公租房以限制商品房，其本质是“为了让一条腿长大，就把另一条腿砍折”。
对此，郭唐勇反驳道：“作为私有的或一般企业，利益肯定是其最终极的追求。一旦社会资本进入公租房，可能解了近渴，却留下了远忧。”
譬如，引入房地产开发商建设公租房，产权如何界定？政府要给予多少的土地出让金、配套、税费的政策优惠？开发商的利益诉求和公租房的保障价值如何平衡？包括未来配租、管理等环节都很容易出现政策不清、分配不公和利益输送等问题。黄奇帆认为，“这是一笔糊涂账”。
在重庆，公租房建设所需土地全部由政府划拨，由具有政府背景的国有企业承建并持有产权。如此一来，公租房从建设到管理，政府一目了然。
更为重要的是，“对于国企而言，公租房建设是必须完成的重要民生任务，市政府、国资委也将此纳入对企业领导班子的目标考核。”郭唐勇说。
在退出方式上，重庆公租房实行永远封闭运行。承租人住满5年后可以成本价购买自住，但不得上市交易，确需转让的由政府以原价加银行利息回购，使公租房始终在保障性住房系统内循环。
黄奇帆指出，政府在优化布局、完善配套、减免税费等方面发挥作用，目的是最大限度地降低成本，绝非是与民争利。建设用地以划拨方式提供，享有减免政府性基金、税费优惠政策等公共资源，全部体现在公益方面，不会使公共资源成为个别人“发财的阶梯”。
大账平衡、动态平衡，重庆“不差钱”
坚持“四公原则”看似不难，但如何保证公租房建设可持续发展，却不那么容易。
钱，是一个回避不了的话题。
纵观全国，公租房建设普遍存在的问题有三：一，资金筹集压力大，地方财力有限，银行贷款很难，无法回收成本，大规模建设公租房，资金难以平衡；二，公租房作为公益产品，租金低廉，与市场化开发形成冲突，投资回报率低，难以吸引社会资本；三，倾向于将营建主体让位给社会。
但广州“万科(论坛)·万汇楼”却给跃跃欲试的社会资本泼了一盆冷水。万汇楼是国内房地产企业参与保障房建设的首个案例，万科在万汇楼项目上总投资为4624万元，其中1500万元是万科的专项费用，而对于其余的3124万元，万科总裁郁亮此前在接受媒体采访时表示，不算利息，万科需要57年才能收回成本。
“如果按照上述思路走下去，很难建立起公租房建设良性运转的长效机制，甚至会走入死胡同。”黄奇帆认为，建设公租房，其投资是较长周期的动态平衡。如果想通过建设公租房“赚钱”，必然荆棘丛生、寸步难行。
那么，没有社会资本进入，公租房该如何实现资金平衡？
“在投融资领域，政府投入往往具有先导性，对各种社会资本形成引导和激励效应。”黄奇帆透露，建设4000万平方米公租房，重庆除了已由政府原储备的土地划拨之外，约需1100多亿元现金投入。
其中，由政府先期投入300多亿资本金，包括中央专项、本级财政支出、土地划拨、税费减免等。在此基础上，拓展融资渠道，一是通过公积金和商业银行贷款，二是向社保基金、保险资金、央企等非银行机构融资，总计800多亿元，以实现建设资金的大账平衡。
2010年6月7日，华夏银行正式成为重庆公租房建设贷款银行，授信总额16亿。9月27日，华夏银行发放首笔贷款6377万元。据悉，这是国内银行发放的第一笔公租房贷款。随后，交通银行、工商银行和建设银行纷纷介入公租房建设，分批次提供贷款。
目前，中央补助和重庆市级财政已先期投入230多亿元，撬动了社会投入250多亿元，保障了当下开工项目的资金需求。
融到了资，又该怎么偿还呢？
黄奇帆透露，主要有三个渠道：一是按10%的比例配建商业设施，以市价出售，可回笼资金400多亿元；二是承租5年后，出售约1/3有限产权的公租房，可回收资金400多亿元；三是每年收取的租金，扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。“这样一来，公租房就可以实现整个资金体系的动态平衡。”
2011年8月，重庆对2344户公租房家庭的调查显示：有意愿购买有限产权公租房的占65.1%，有76.55%的承租户愿意在本社区经营商业，远高于政府预想。在民心佳园第一次招商(论坛)会上，100多个商铺竟然吸引了近6000人登记报名。
胡光英选的日杂商铺便在E3区，面积144平方米。在她看来：“民心佳园这么大个小区，市场潜力有多大，掐指一算便清清楚楚。拿得到这个门面全靠运气，好多人都在排着队呢。”
“资产封闭运转重在体现保障属性，资金开放筹措重在确保建设所需，二者结合就能实现阳光建设与市场化运营的有机统一，公租房的资金平衡就有制度保障。”黄奇帆说：“政府只要真正坚持以人为本，主动担当，积极作为，公租房建设可以‘不差钱’。”
（责任编辑：秦静）
