深圳不排除成为下一批房产税试点城市
戴德梁行华南区研究部张晓端也认为，2013年深圳楼市的发展将总体延续小幅上升的趋势，刚性需求仍将担当起支撑成交的主体；而政策张弛调整下伴随着改善性需求的出入，市场小幅波动也不可避免。
张晓端解释，在“坚持房地产市场调控政策不动摇”的基调下，“限贷、限购、限价”政策短期难以取消，意味着今年投资性需求仍将受到抑制；而调控政策逐渐呈现的底部特征预示政策进一步加码的可能性减弱。另一方面，促刚需释放和适度放松改善性需求的微调仍存在空间，公积金贷款、差别化信贷、普通住宅标准调整、税费补贴等微调有望进一步被局部采用。戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，这种执行层面的放松一方面可能对市场造成刺激，而一旦市场显著回升则不排除又将引发政策的进一步从严执行。
而从未来供应角度来看，张晓端认为，去年深圳住宅新开工面积的增长意味着短期内住宅供应将有所增加，新供应的增加也将一定程度刺激2013年需求释放。“如果分区域来看，规划利好的区域仍将保持较高活跃度，价格仍存在上升空间；鲜有供应的中心城区住宅价格仍将保持高位运行”，而一些供应集中的外围区域受制于配套不完善及过度竞争压力，价格上行将稍显乏力。
受访的不少业内人士都认为，如果房价继续出现大幅上涨将不排除中央再出调控政策。张晓端表示，长远来看，市场化方式代替包括“限购”在内的行政化方式是必然趋势，“随着城镇居民个人住房信息系统逐渐建成，房产税试点范围将进一步扩大，而市场运行相对成熟的深圳不排除成为下一批试点城市的可能”。而郑叔伦则认为，房产税很多细节仍有待确定，影响市场最大的仍是购房者的心态，但如果房价增幅超过GDP增幅，那么政府肯定会有动作。
住宅底层商铺将面临价格下调压力
甲级写字楼需求下降超一半？
在商业地产领域，受评估价征税政策等影响，深圳二手商业市场成交遇冷，写字楼和商铺成交在去年都有不同程度的下降。而在一手市场，新建写字楼供应增速高于吸纳量增速，预计今年到明年深圳将迎来写字楼空置率高峰，而以住宅小区底层商铺为主的商业市场也呈现供大于求的局面，去年深圳商业成交面积仅相当于去年入市商业面积的1/4。
商业物业将供大于求
据统计，2012年深圳全市新批销售写字楼67万平方米，同比增加91.43%，“这是2011年供应量的接近两倍”，深圳中原工商铺部董事总经理何世胜表示，而深圳写字楼的供应量到今年和明年还会更大。
不过在商业预期过剩、住宅限购的背景下，也有不少开发商将写字楼等商业项目转为可作为住宅使用的商务公寓项目。据深圳中原统计，在去年全年取得预售的19个写字楼等商业项目中，商务公寓占10个、办公5个、厂房2个、办公与商务公寓综合类2个，商务公寓占据一半供应量，并且在这些写字楼供应中福田作为深圳目前的中心区，其供应量最大。
在成交量方面，2012年深圳全市成交一手写字楼29万平方米，同比增长20.83%。“需要注意的是虽然一手写字楼成交同比增长两成，但其增长的速度远远慢于供应量超过九成的增长速度，因此这意味着深圳市场一手写字楼供应增量远超过吸纳量”，何世胜表示。
不仅如此，在写字楼中的甲级写字楼也面临需求增长乏力，吸纳量下降的局面。戴德梁行华南区研究部张晓端表示，2012年，本地经济增长放缓使得全行业扩租办公面积和搬迁办公楼的意愿减弱，且在此前的2011年甲级写字楼需求释放较大的影响下，深圳甲级写字楼需求活跃降低——全年甲级写字楼吸纳量为162605平方米，不足去年的一半，低于2007年以来的年平均值206867平方米，而2012年仅4.5万平方米的新供应也是制约需求释放的因素之一。
在价格方面，2012年深圳一手写字楼成交均价为31623元/平方米，较去年下降9.94%。这是由于原特区外的项目入市增多，龙岗天安数码创业园、港信达横岗大厦等项目拉低了整体成交均价。
此外，二手写字楼的成交量也呈现大幅下跌局面。据统计，2012年全市二手写字楼(不含商务公寓、厂房等)成交18万平方米，比去年下降43.75%。“这主要是由于深圳存量非住宅物业评估价收税政策使得二手写字楼交易税费大增，于是深圳大部分的投资客转而去购买一手写字楼”，何世胜表示，在去年这一政策实施的前一个月深圳成交二手写字楼7.28万平方米，占到全年成交量四成，而自10月开始，全市二手写字楼买卖进入低迷期，月均成交不到5000平方米。
去年一手商铺只卖出1/4？
在商铺部分，据统计，2012年全市批售商业40万平方米，较2011年上涨42.86%，但去年深圳成交一手商业用房10万平方米，同比却减少16.67%，这意味着深圳去年商业成交面积仅相当于供应的1/4，“去年是深圳2004年以来商铺成交面积下跌最多的一年”，何世胜告诉记者。
记者了解到，2012年深圳入市的商业面积大部分为新建住宅小区的底层商铺，这其中星河盛世花园(二期)、壹海城一区的商业配套都近3万平方米，商业体量超1万平方米的项目也有12个。而与住宅供应同步，这些一手商业供应以宝安最多，其次为龙岗，盐田、南山、福田都是少量供应，罗湖无供应。而伴随着近几年的商业价值一直处于不断上涨的过程，2012年全市一手商业成交均价攀升至40759元/平方米，较去年进一步上涨27.66%。
不过深圳去年一二手商铺买卖成交都呈现下跌趋势，2012年深圳成交二手商业用房约54万平方米，同比2011年下降19.40%。与二手写字楼市场类似，全年二手商业的成交也在评估征税实施前后形成冰火两重天的格局，9月过户二手商业近20万平方米，10月即陷入冰冻。
此前有业内观点认为，深圳商用物业评估价征税的政策影响将持续到今年春节后，之后这一市场将逐渐回暖恢复。而戴德梁行的张晓端则认为，深圳的商用物业评估价计税还将持续影响商用物业交投市场，包括土地增值税在内的高额投资成本将迫使投资者更加谨慎，商用物业投资的活跃度也将因此减弱。这同时意味着，未来在商用物业买卖交易中，自用客户比例将有所加大，而一手物业将由于相对较低的交易成本而受到更多的青睐。
“2013年商业物业的供应压力将来自于商务公寓类的产品”，何世胜表示，目前市场上监测到将会出现很多的改造而来的商务公寓产品，此外写字楼虽然供应增速大，但其中很多新建写字楼都为自用物业，因此其价格不一定下跌；反倒是商业存在40万平方米供应和10万平方米成交的差距，因此商业地铺的压力更大，价格也会下跌，尤其是龙岗、宝安等片区供应量较大的底商价格预计将会有所下调。
深圳中原董事总经理郑叔伦告诉记者，总体看，2013年深圳工商物业成交预计实现反弹，上涨10%，而其均价将与2012年持平。
（责任编辑：魏笑）
