贵阳住建局详解“新国五条” 征税20%存在难点

　　自“新国五条”细则公布以来，二手房交易热度不减。昨日，在贵阳市房产交易中心，有110余套二手房办理了交易登记手续，前去咨询的人数也持续增加。针对市民关注度颇高的“新国五条”细则，贵阳市住建局房屋产权监理处副处长罗元军接受了本报记者采访，对细则内容进行了详细解读。

　　3月31日前 贵阳公布新措施

　　新国五条”细则内容：“各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外)，要按照保持房价基本稳定的原则，制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标，并于一季度向社会公布。”

　　罗元军解读：目前省、市政府和住建、税务、国土、金融等相关部门正认真酝酿、充分讨论和积极研究关于“新国五条”细则在贵阳的具体实施政策。按照国家规定，在一季度(3月31日前)向社会公布。贵阳市的商品房价格由各房开公司报备，住建部门联合物价部门一起核定，年度新建商品房的价格控制目标要在即将出台的新政策中才能体现。

　　贵阳市的新措施既要符合国家规定，又要结合贵阳地方实际，既要严防投机性和投资性炒房，同时又会考虑市民的实际情况，不伤及无辜。当然，最终的目的是要巩固贵阳房地产的调控成果，请市民理性对待，并耐心等待新政策。

　　新国五条”细则内容：“对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。”

　　罗元军解读：近几年，贵阳的房地产走势平稳健康，销售量和销售价的波动都很小。房价基数不高，上周(2月25日—3月3日)，全市售出商品房2432套，住宅均价4661元/平方米；涨幅在减缓，根据国家统计局贵阳调查队的数据显示，2012年，1、2月商品房销售价格上涨2.7%、2.2%，年尾的11、12月涨幅回落到0.9%、1.1%。贵阳的房地产市场基本稳定，并不存在供过于求或供不应求的情况。

　　二手房征税20% 执行存在难点

　　新国五条”细则内容：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　罗元军解读：此项关于二手房交易的规定中，个人所得税=房屋增值总额×20%，其中的房屋增值总额=售房价-原房价-合理费用，这个“合理费用”又包括了装修费用和各种手续费。但装修费用的核算是难点，税务部门难以评估房屋的装修究竟花了多少钱。如果按此方法，税务部门核税时就要进家入户，对每一户交易的二手房进行装修评估。而住建部门也不具有评估装修费用的职能。所以，这在执行上存在难点，此前贵阳市的二手房交易，基本采取房屋成交总额×2%的方式征个税。

　　新国五条”细则内容：“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”

　　罗元军解读：2011年2月，贵阳市根据当时的“新国八条”就曾出台房屋“限购令”，规定是：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区一环内的住房。这里面的限购范围小于“新国五条”细则的规定，以后，贵阳市的“限购令”会如何调整，还需等待新政策的规定。

　　在2011年，贵阳市就已经有了个人住房信息查询系统，可以按家庭为单位查询到拥有房产的状况。对购房资格的审查，目前贵阳已经满足该项规定，前置到签购房合同前。

　　“十二五”期末 住房信息全市联网

　　新国五条”细则内容：“各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到‘十二五’期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。”

　　罗元军解读：贵阳市的城镇个人住房信息系统已经搭建完毕，去年12月19日在贵阳市住建局产权处正式运行，将来会向全市推广，包括三县一市在内，都将使用同一套系统。所以，到“十二五”期末，贵阳市就能够实现个人住房信息系统的全市联网。

　　新国五条”细则内容：“各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析，及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息，正确解读市场走势和有关调控政策措施。”

　　罗元军解读：贵阳市住建局下属有筑房网，是全市统一的商品房网上备案平台，网站会对全市商品房的销售数量、销售面积、销售价格等信息进行统计，向社会公布。目前贵阳租房市场基本通过房产中介掌握信息，关于房租的部分筑房网上没有进行备案。

　　本报记者 潘姝

　　针对刚性需求可能被“误伤”，住建部副部长表示——

　　执行时发现问题

　　会有保护措施

　　据新华社电 针对“国五条”细则会“误伤”改善性需求和刚性需求的担忧，全国政协委员、住建部副部长齐骥4日对记者表示，“(如果‘国五条’细则)执行起来发现问题，会有保护措施。”

　　专家表示，此次调控将突出地区的差异化，应该会涉及对刚性需求的保护措施。齐骥说，楼市调控细则实际已包含在五条措施中，但还需各地方政府“翻译”成可操作的具体条款。另外，各地方政府需要制定并发布当地房价调控目标。他透露，地方细则出台时间为3月底。

　　从市场反应看，购房者担心增税后增加购房成本，因此在细则出台的第二天，多地出现“突击抢房”现象。中指院数据显示，在2月25日到3月3日的一周内，九成以上城市月周均成交同比上升。重点城市中，除苏州周均成交同比下降外，其余城市均上升。

　　从影响看，多位专家表示，由于供求不平衡，购房者多处于“弱势”一方，多增加的交易税负或转嫁购房者，刚性需求可能被“误伤”。

　　“20%个税政策的实施细则应该尽早清晰化。”全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，对刚需、改善性需求的购房者应该实行“定向宽松”，不同城市附加上不同政策，避免在楼市调控中“误伤”刚需。例如，过去房产持有超过五年免按20%税率征收个税，但现在有没有类似的时间界限，应该做出一定的量化。

（责任编辑：袁霓）