作为商业地产投资的首选物业形态，商铺的投资回报率随着商业体量的增多，正呈明显的下滑态势。来自领域、晟城等机构统计数据显示，重庆主城区的商铺投资回报率最近5年来正快速下滑，如今年回报率不到8%，部分地段年回报率甚至仅3%左右。
年回报率从12%下滑至最高8%
“2009年左右，重庆商铺的年投资回报率平均都在12%左右，最高甚至达到过15%。那个时候的旺铺真是旺铺，投资不到几年时间，便可以回收成本。”领域机构市场研发中心副总监张鑫表示，那几年只要是买到商铺的人，几乎都赚了。
但如今，这样的好机会越走越远。领域机构数据显示，到去年底，重庆商铺的投资回报率最高仅维持在8%左右，大多都只有4—6%。“商铺销售看似问题不大，但销售之后带给投资者的回报却是越来越低。”张鑫认为，投资回报率降低的根本原因在于商铺越来越多所造成。
来自晟城地产的统计显示，传统商铺面积最近3年来增加了近3倍，新增的商铺面积已超150万平方米。大量上马的商业地产，正稀释着收益回报率。加上原有的商业面积，重庆主城区商业面积至少达1500万平方米（五大商圈约650万平方米，社区、新兴商圈商业约850万平方米）。发达国家人均商业面积警戒线仅为1.2平方米，但重庆主城区按780万人口计算，人均商业面积已近2平方米。
价格虚高好商铺越来越难找
随着商业面积飞速扩张、商业模式的急剧变化，让投资者寻找能养三代的好铺是越来越难：地段好的黄金旺铺，开发商早已提前透支把卖价抬得老高，地段不太好的商铺其回报周期又前景难料。
“虽然重庆商业面积总量在不断扩大，但还是可以选到投资回报率相对较高的商铺。”张鑫表示，现在的投资机会与前几年不同了，对投资需要更为专业、敏锐的眼光。
根据投资经验，如果要寻到能养三代的好铺，按商铺投资回报比例看，前期投资回报比至少应该在8—12%。
中国指数研究院西南分院研究总监吴晓桃认为，目前重庆主城商铺价格虚高，临近商圈的，建面单价要5万—6万元，部分商铺因推广包装卖得会更高，如此高价并不适合投资。
那目前重庆能否找到相对较高比例的黄金旺铺？张鑫表示，可能很多投资者在投资商铺的过程中都只注意看地段，看黄金中心位置的商铺。但事实上，很多社区商铺，往往蕴藏着巨大的投资机会，社区商铺依托于社区人流强大的气场，对商铺有着反哺机会。
“社区住宅面积越大，其社区商业配比如果低于8%，投资机会将比较明显。”东原地产商业公司相关负责人表示，以一个22万平方米左右的楼盘为例，如果社区商铺不超过1.5万平方米，那么其商铺的投资机会则比较大。本版文/重庆晨报记者吴从斌
商铺收益这样算
商铺的收益通常通过投资回报率来表现。
以某商铺为例，面积约50平方米，售价约150万元，目前在这个物业的周边，同等商铺的月租金约是150元/平方米。若你买下这个商铺并成功出租，你就将获得7500元的月租金。但是它的投资回报率是多少呢？
该商铺的年投资回报率＝7500元×12个月/150万元=6%。
如果要是将这个商铺转手出去，并以165万元成交，那么它的总投资回报率＝(165万元-150万元)/150万元=10%，通过计算，我们得出这套物业的总投资回报率便是10%。
（责任编辑：西西）
