高端项目集中入市推高价格 低姿态仍是刚需热销法宝———
“同比去年同期，北京房价上涨了16.7%，位列70个大中城市住宅销售涨幅榜榜首。”上周，国家统计局公布的6月份住宅价格变化数据显示，京城的住宅价格涨幅再次超过广州、上海等一线城市，继续领跑排行榜。一边涨势之下，8月份京城将要新开的29个项目售价也超过了以往，更有不少高端豪宅和高价现房入市，引得购房人唏嘘不已。但同时需要看到的是，市场中仍有一些项目以较低的姿态开盘入市，引得数千人排号。《广厦时代》联合亚豪机构，特此为您梳理出下个月最新最全的新盘信息，希望能帮助购房人从中找到新的价值洼地。
8月29个项目将入市 售价均处于历史最高位
新项目密集开盘的现象，从7月份起就逐渐势微。根据亚豪机构数据统计显示，8月份北京住宅市场预计开盘的项目仅有29个。其中纯新盘只有7个，包括珠江东都国际、中信府·誉墅、智汇雅苑等。老项目后期共计22个，包括路劲世界城、中粮万科长阳半岛、远洋一方等。
或许是由于6月份之后，多数开发商都顺利完成了半年的销售目标，并不愿意过早将下半年销售的房源推入市场，导致新盘数量不断减少。亚豪机构副总经理高姗认为，不仅仅是新盘供应量开始减少，开发商“悠着卖”的心态还表现在价格的制定上，即便限价政策仍旧执行，但越来越多的高端盘，高价盘获批入市，刚需项目也通过分拆精装修、捆绑销售阳台、车位等手段，使得项目实际售价均达到了历史最高位。
以具体将入市的项目为例，其中位于海淀区的北五环外的华润·橡树湾项目自2010年以来，经历了从33000-33900-36000元/平方米的一路上涨，而此次新推房源的报价更是高达55000元/平方米；另外地处朝阳管庄区域的远洋一方项目在2010年高峰时的报价为25000元/平方米，而在2011年调控之后曾一度跌至18500元/平方米，但目前最新一期房源的入市价格则已上调至31000元/平方米起；还有今年3月才首次入市的通州区金地·格林格林项目，售价也是从3月份的17000元/平方米涨至6月份的19000元/平方米，再到如今19000-21000元/平方米。
高姗表示，2011年以来“史上最严厉的宏观调控”虽然使得房价在短期内探底，但是随之也迎来了猛烈而快速的反弹，在短时间内房价快速触底回升，甚至超越了调控之前的最高位水平。而今年以来，虽然受到新一轮调控当中“限价”政策的影响，房价快速上涨的势头已经被遏制，但是基于供需严重倒挂现象持续的影响，今年内房价再次回落的可能性较小，大部分项目售价都达到了历史最高点。
高端楼盘入市积极性提升
楼市售价攀上最高点也让不少高端豪宅项目看到了入市的机会。自7月下半月来，北京住宅市场当中高端住宅项目入市积极性明显提升。8月新盘中，高端项目(公寓豪宅+别墅)入市量高达7个，再加上7月已入市与即将入市的，这两个月北京市场将会有15个高端项目入市，而上半年6个月里高端项目的入市量总和仅为26个。
8月份最吸引人的无疑是紫玉山庄和首创禧瑞都的推新。前者位于朝阳亚奥核心区内，已经销售多年，门槛价就在2000万以上，虽然已经很少推新，但每每入市都是选在楼市价格攀升的顶峰。而后者更是CBD核心区内少有的住宅项目，10万元的售价也为CBD住宅楼盘树立了新的标杆。
对此，高姗表示，虽然限价一度令高价盘难以获得审批。但由于这些高端豪宅产品一般销售周期较长，其上期开盘可能在两年甚至多年前，因此以往价格已不能作为当期的定价参考；而别墅项目又因为其具有独栋、联排、叠拼等各种不同形态等，价格上也千差万别，因此能有更好的理由避开限价。再加上这些高端项目多为现房或准现房入市，进一步减少了限价的影响。
与此同时，上半年高端项目总体入市量的稀缺带来的供需倒挂现象，使得近期入市的西山一号院等项目取得了不错的销量，也刺激了其他高端项目的推盘信心。因此房企多开始将高端项目作为“先锋军”推入市场。
开发商两种心态影响市场 低姿态项目更获认可
在市场的一片涨势中，开发商对待市场的态度也出现了分歧，大部分开发商在推高自己售价的同时，不可避免地牺牲了销量。而仍有少数项目坚持低姿态入市，获得了购房人的认可。
7月开盘的大兴某项目，早在今年年初就开始了排号蓄客，一度声称3月份开盘，但直到近期才“姗姗来迟”。虽然对外声称低价开盘，并且获得了均价为16500元/平方米的预售许可，但记者发现，通过捆绑销售，该项目的实际买入价格却接近20000元/平方米。
根据销售人员介绍，该项目均价约为16500元每平方米。但由于是精装修交房，购房人不仅需要跟开发商签署一个购房合同，同时还需要签署另外两个合同，一个是一份精装修的合同，另外一个是地下车库的50年使用权合同。这样算下来，每平方米的价格也就达到了将近2万块钱一平方米，前一期的精装修是含在房款里的，而如今却要另行支付。
与此同时，同样是大兴区，也同样位于地铁4号线沿线，紧挨五环的中建国际港在上周末开盘，一次性推出了1462套主打88-160平方米的各类房源，单价约为24000元/平方米。而周边2010年销售的绿地西斯莱公馆的二手房报价已经达到了27000元/平方米。较低的姿态也使得项目排号蓄客了数千人，一千多套房源开盘当天便日光。
对此，业内人士提醒到，虽然市场整体以涨势为主，高端楼盘不断入市，但随着刚需项目随行就市，定价偏高将过早地透支项目售价，很可能或遭到购房人的冷遇，而较低的姿态依旧是热销的不二法宝。李桁
（责任编辑：袁霓）
