在很多人印象中代表着怀旧风格的天津市五大道区域，集中了大量历史风貌建筑，近年来天津市相关部门在对区域内建筑进行修复、保护基础上，也对该区域内一些有代表性的建筑进行了保护利用，其中各种艺术、时尚类商业在此聚集，让这些近百岁的小洋楼披上时尚外衣重生。
编辑动机
庆王府“日落PARTY”上周正式对外营业，庆王府公馆酒店式公寓日前正式接纳长租客，这两大动作标志着五大道范儿生活还原进一步到位，五大道区域的体验式文化经营也更加完整。近一段时间，五大道区域相继启动了一批对历史风貌建筑保护性利用的商业项目，原先低调的生活区正在逐步转型成为历史文化街区和具有国际水准的文化休闲旅游目的地。先农商旅区部分商户6月试营业、民园西里文化创意街区目前已初步成型、庆王府精品酒店区近日正式纳客、民园体育场力争10月份亮相……这几大项目将组成聚客锚地，大幅提高五大道文化商贸旅游的综合价值。
五大道小洋楼 披上时尚外衣
在很多人印象中代表着怀旧风格的天津市五大道区域，集中了大量历史风貌建筑，近年来天津市相关部门在对区域内建筑进行修复、保护基础上，也对该区域内一些有代表性的建筑进行了保护利用，其中各种艺术、时尚类商业在此聚集，让这些近百岁的小洋楼披上时尚外衣重生。
据本市规划部门对该区域的功能定位，五大道历史文化街区的规划方向为“中国近代规模最大、保存最完整的西式花园住区，中国近代名人故居和历史事件的集中展示区，以居住和商务会所为主、兼顾旅游休闲服务的混合功能区”。
与普通的旧楼宇招商不同，五大道的历史风貌建筑对于天津这座城市来说，有着重要价值，同时也笼罩着浓郁的文化氛围，因此五大道区域已经被列入本市历史文化街区保护规划，其建筑修复与商业功能利用等都有着自己特殊的要求。
五大道建筑中的围合格局、木地板、闲适优雅的格调等都是其经典符号，因此本市历史风貌整理公司在对五大道区域建筑进行整理和保护利用时，其招商对象和业态布局也侧重于生活方式的品位化和艺术化定位。
怀旧结合科技 激发商业价值
尽管五大道多个商业项目定位各有不同，但其大多都对商户的文化性和经营格调有一定的门槛。例如，整体二层砖木结构的民园西里，在整修过程中保留了外檐琉缸砖、内外檐门窗式样、多坡屋顶、内檐灰线式样、条形地板、趋脚板式样以及木楼梯等历史风貌特征。在招商过程中，该区域也侧重于无污染和无破坏的文化、投资管理等行业，街区内的餐饮门店也都定位在高品位、厚文化且低调的特色餐饮，以确保文化传承，并控制客流量对建筑的损害。
“虽然外观保持老建筑风格，但先农的内核却是很先进的。”天津市历史风貌建筑整理公司总经理助理朱一航透露，在先农大院的整理建设过程中，各种地下管网都按照现代商业标准进行了铺设，并引入光纤实现整个商旅区全面覆盖免费Wi-Fi网络。朱一航说，若个别商户对某方面硬件有较高需求，在入驻前与该公司进行沟通，也可以根据业态需求和店面规模进行适当的调配。五大道建筑的商用化过程中，与现代科技的结合及其先进程度，直接决定了老建筑能否顺利地与现代市场接轨。
体验 小洋楼公寓 品味“老生活”
“小型的生日会在这里办，真是棒极了！我们七八个人从下午开始忙活，小洋楼的怀旧优雅风格让聚会天然就具备了纯粹的沙龙味道，又亲密又优雅。”设计师苏小姐刚刚在庆王府公馆套房里度过了自己的26岁生日，也是她和几个闺蜜的尽兴聚会，“各种生活设施的齐备倒让我们挺惊喜，我们几个新手在这里挑战自己的烘焙厨艺，蛮好玩儿的。”
坐落于重庆道上的庆王府公馆是天津市首家别墅式历史文化主题酒店。其前身为庆王府西侧的“山益里”，1937年建房成巷，是典型的租界时期英式里弄住宅群落。本市历史风貌建筑整理公司经过两年的精心修葺，完整保留了坡顶红瓦、琉缸砖墙的建筑风貌和疏密有致的街区肌理，每套别墅客房都自带院落，为住客们提供私密幽静的居住体验。历史风貌建筑整理公司有关负责人表示，为了满足不同人群的需要，项目内的不同功能区域采取了彼此独立又相互融合的方式开展经营。如庆王府展览馆和庭悦咖啡厅为五大道上的游客提供了解建筑历史人文故事和用餐小憩的空间，而王府主楼、红酒坊、雪茄吧和庆王府公馆则为客人提供世外桃源般的用餐和居住环境。
刚刚开放的庆王府公馆酒店式公寓，则主要为长期居住的客人提供温馨私密的住所。公寓配套“贴身管家”的个性化服务，完整呈现了上世纪30年代天津中西交融的时代特色和生活在五大道的人们舒适优雅的英式公馆生活。据透露，外籍人士或来津工作的企业高管等人群都是庆王府公寓的主要入住人群。正打算租住于此的张先生表示，“五大道是城市里难得的闹中取静的街区，建筑很美，环境静谧，住起来应该也会很舒服。”
庆王府工作人员透露，庆王府公馆的住客中，将近60%为商务客人，并以企业高管为主,另有25%左右住客为游客。而庆王府公馆的长租客人中，长期在天津生活的企业高管、外籍人士等各行业精英人士则占到一半以上。
观点 老建筑升级区域商业价值
对于历史文化街区的商用，天津财经大学经济学院副院长丛屹教授认为，这些街区不仅是本市特殊的文化资源，更是很多商业项目最佳资源，商业聚集区自然会趋向文化资源。商业体与老街区能够有机结合，将是双赢。例如老城厢、五大道等街区，都是很多商业体绝佳的资源。
合理的商业经营，能够进一步展现历史文化街区的定位。丛屹认为，对于历史文化街区的商业运用上，特别是中心城区的文化街区，并不适合所有商业项目。例如，可能过为喧闹的量贩式餐饮娱乐项目就不适合入驻。有些历史文化街区则本身自古就是商业街区，已经为商户做好了长期的市场培养。例如，古文化街等文化街区，就是宗教、文化等场馆的聚集区，也是文玩等商品的聚集区，本身就有早期的市场形成。此类商家入驻这些街区，能够省去很多客户培养的时间。这些街区是城市留下的历史文化遗产，但这些文化遗产也各具特色、分门别类，因此就更需要在传承文化和产业创新上双举并重。
丛屹还认为，历史文化街区的兴起与周边商业繁荣也无法分割。文化街区多数都有明显的城市地理优势，是市内的繁华区。在长期的城市整体规划中，一些高端的CBD已经逐步分布在了这些历史街区附近，此类现象在北京、上海也十分显著。“历史文化街区存有城市的文化核心，老城的生活习惯、文化特色都在其中能有所体现。”
建议 商业利用要保护生活氛围
“历史文化街区内的建筑商用固然有利于发展，但街区原有的生活节奏和氛围也是区域文化的一部分，同样需要保护。”“天津记忆文化遗产保护志愿者团队”成员唐文权说，老建筑是天津文化的重要组成部分，通过修缮、利用让更多的人能够走进去，了解建筑文化是对城市文化的有效推动。
“不过，有些文化街区的商业化部分与民居直接相融，酒吧等商业活动会有不同程度的扰民现象，让街区原有的悠闲和安静氛围被破坏。例如，北京后海文化街区的有些居民就无奈地打出‘私人住宅禁止参观’的牌子。”就此问题，唐文权建议，文化街区的开发，最好严格划分开放区与非开放区，在招商环节也要尽可能地调整定位，既要开放，又不能过度大众化。他说，像民园西里、先农等项目这样，对片区建筑集中整理利用，也可以在一定程度上减少对周边居民的影响。
对于建筑修复利用问题，唐文权也表示，有些风貌建筑定位于大众消费，其修复过程中，对部分易损的木质构件就会进行改动，适应大客流量的商用，但对于年份较久、文化价值更高的建筑，则应避免这样的做法，尽可能在招商环节控制业态，通过高端化、小众化定位提升利润率并压缩客流量，从而对建筑起到一定的保护作用。（撰文 记者 安元 林单丹 摄影 记者 王健 稿件统筹 骆文靖）
（责任编辑：西西）
