■观点
世联地产首席分析师吴志辉
深圳细则力度温和，刚性需求大
预计对新房影响不大
对此次“深圳版”新国五条细则，世联地产市场研究部总监、首席分析师吴志辉分析表示，新一轮房地产调控全面铺开，短时间内将对市场预期造成一定影响，从而使得楼市成交受到一定程度的冲击。但落实到深圳细则上，由于细则力度温和，叠加当前的刚性需求仍然旺盛，因此预计今年全年新房成交受政策影响不大。
“‘深圳版’细则与此前2011年各地出台的房价控制目标相比，主要有两点不同”，吴志辉告诉记者，一是本次房价控制主体是指“新建商品住房”，其中扣除了保障房因素，而前一次泛指“新建住宅”；二是本次房价控制目标是“与城镇居民人均可支配收入的实际增长幅度（扣除掉CPI）”相比较，相较之前的“与GDP或人均可支配收入增长幅度比较”，明显要严厉很多。但值得注意的是，今年的房价控制目标实际上没有可供参考的一个标准数据。因此仍只能参考2012年的数据。
而在限购限贷方面，吴志辉认为，从表述来看，信贷政策调整的空间仍然较大。短期来看，信贷收紧的可能性不大。后期一旦房价出现过快上涨，信贷收紧仍然是大概率事件。而随着二套房贷门槛的提高，改善性刚需将受到明显影响。
对于新国五条规定的“二手房转让所得按20%征税”这一表述，广州、深圳、济南等地只字未提，仅是对新国五条关于税收规定条文的重申。吴志辉认为，该项政策面临的一个主要问题是房屋原值的认定，目前仍缺乏相应的标准，“如果这一政策最终落地，从以往的经验看，20%转让所得税在短期内会对市场造成较大的影响，但长期来看，此项税收所增加的成本会逐步转移到购房者身上”。
对于中央及地方楼市调控实施细则的密集出台，吴志辉认为，这标志着新一轮房地产调控的全面铺开，短时间内将对市场预期造成一定影响，从而使得楼市成交受到一定程度的冲击。
“短期来看，政策将使得购房者观望情绪加重，入市积极性下降，同时新房签约进度放缓也将进一步影响楼市成交，另外，如对二手房征收20%转让所得税也将使得未来一段时间二手房市场萎缩”，吴志辉表示，从中长期来看，此轮调控并没有超过预期，多数城市政策力度温和，这与当前地方政府仍然依赖于土地财政收入的现实密不可分，叠加当前的刚性需求仍然旺盛，预计今年全年新房成交受政策影响不大。
此外，此轮调控中央再提“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费”，而深圳成为房产税第二批试点城市的传闻也甚嚣尘上，对此，吴志辉认为包括深圳在内的城市更容易被纳入扩大试点范围。但同时，吴志辉表示，就重庆、上海的房产税试点结果及国际经验来看，征收房产税短期内会带动房地产价格的下降，但从长期来看，对购买者征税对房地产价格并无太大影响。“房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响购房者的预期，而且这种影响必须视房产税出台的具体细则而定”，吴志辉表示，房产税的逐渐扩围是行业的中长期方向，房产税的推出符合行业深层次的体制性变化方向，同时，相比现有行政调控手段，房产税作为一种更加市场化的手段，将逐渐常态化存在。
（责任编辑：石兰兰）
