最近，有南京市民向扬子晚报反映：南京八卦洲上，有开发商正在推销“老年地产”，项目收益高得离谱。开发商称，二三十万一套房子，10年就能回本，20年净赚近百万。
扬子晚报记者调查发现，建公寓的地属于国家划拨用地，而且投资者买的是20年经营权，所谓的高额回报在专家看来也并不靠谱。据了解，开发商的这种做法已被民政部门叫停。
市民来电
八卦洲买公寓 20年净赚4倍？
据反映情况的市民介绍，最近他到南京珠江路逛街，在商场里发现了一个名叫“爱玉老年公寓”项目的售楼处。开发商的销售人员宣称，10年回本，20年收入近百万元。
“配套建酒店，值得投资”
7月12日，扬子晚报记者来到南京栖霞区八卦洲外沙村的“爱玉老年公寓”项目现场。整个项目占地百余亩，几栋高楼还在建设当中，公寓主楼则已经封顶。
“今年年底公寓就能够交付，目前的销售情况非常好，房源已经所剩不多了。”销售人员劝说记者快速投资，“你看这边，以后是垂钓区。你再看那边，这是一个大的蔬菜瓜果园地。”
销售人员说，“爱玉老年公寓”项目的开发商是江苏宏飞经济发展有限公司，从整体规划上来说，属于综合性项目，除了老年公寓本身，周边还配套建有一些酒店和咖啡店，非常具备投资价值。
“有户人家买了一层楼”
随后，销售人员带记者来到样板房参观，她介绍说，这个项目拥有众多房型，有套间有标间，就和酒店式公寓一样，目前销售情况非常火爆，甚至有的投资人直接组团买下了一层楼。“这边整个3楼都是被一家人买下来了，他们过来看了不错，感觉投资回报蛮高的，所以干脆买了一层楼。”
据销售人员介绍，这里的公寓价格，根据面积，每间从20万到35万多不等。
根据销售人员的说法，花19.8万买一套小户型公寓房，第1年和第2年每年均可收入1.5万。到第3年的时候，收益上涨到约9％，每年收益涨到1.7万。10年下来，19.8万的本金就回来了。
投资20年后，可以净赚84万，加上已到手的20万本金，就是入手100多万，回报达到投资额的4倍多！
有这么便宜的房子？
划拨用地建公寓 买的只是经营权
扬子晚报记者在售楼部发现，墙壁上悬挂的相关资质证书文件中，只有一张栖霞区民政局关于公寓建设的批复，既没有《国有土地使用证》也没有《商品房销售(预售)许可证》。记者询问，没有两证的房产也可以销售吗？
销售人员解释说，他们出售的仅仅是老年公寓的20年经营权，并不是产权。销售人员接着拿出一份《公寓委托经营合同》的样本给记者看，称如想购房，要跟开发商签经营合同，购买使用权，还有一个委托管理的合同。
销售人员笑着说，这个老年公寓项目的用地是国家划拨用地，给开发商免费享用20年，20年以后开发商可能会通过补交土地出让金的方式将该地块转为商业用地。
如此一来，和正规房产项目相比，该老年公寓的开发商在用地上省下了相当可观的一大笔巨额土地出让金。“你们买的商品房小区，都是开发商把地买下来了，房价也是根据地价来的，而我们买这块地没有花钱，所以给你们的价格也是非常低的。”
记者了解到，国家划拨土地只能用于建设政府机关、学校、部队、医院、养老院等非营利性项目，这样一来，社会福利项目变成一种经营项目，已经明显改变了土地的使用性质。
三问老年公寓
有这么高额的回报？
一旦开发商违约 投资者没处说理
江苏李安祥律师事务所的倪韶风律师指出，该老年公寓的开发商公然出售公寓的经营权，在交易的过程中不仅仅是像表面上看起来的那样是在“出租房屋”，实质上还是通过以租代售的方式将国家的划拨土地也一并“出租”了出去。
问题随之而来，这样的投资方式究竟有没有风险？
南京工业大学不动产研究所的付光辉副教授认为，这样的投资方式并不稳，如果后期“爱玉老年公寓”的开发商因为种种原因破产或倒闭，投资人权益将很难得到任何保障。
付光辉副教授解释说，从法律层面上来说，投资人花二三十万购买的，仅仅是老年公寓房产20年的租赁权，但在法律上租赁权并不属于物权，仅仅只是一个债权，而债权是很难得到法律保障的。“即使开发商和你签了合同，在他经营不下去的情况下，他可能就违约造成一系列麻烦。”
记者也仔细研读了一下开发商提供的样板合同。在关于违约责任的条款内容上，记者发现，开发商提供的合同中对于投资人（乙方）的约束很多，但却较少提及自己若是违约需要承担怎样的法律责任。并且其中还有一条内容为“若因不可抗力因素导致延期交付的，甲方（开发商）不承担违约责任。”
有这么另类的销售？
公寓曾预售床位 被民政部门叫停
据扬子晚报记者调查了解，去年11月，这家公司就在珠江路南京新世界中心25楼，公然售卖老年公寓的“床位”。
根据当时的报道，他们也是把项目宣传为一种高回报的投资项目，号称两三年之后就可以翻番。
根据民政部门的事后调查和当时媒体的报道：该开发商销售总监宣称，老年公寓100张床位已卖出去一半多了，售价为10年期的8.2万元、15年期的10.2万元，20年期限的是12.2万元。上述价格不包含餐费和护理费用，仅仅是床位的费用。
栖霞区民政局社会福利科当时就表示，老年公寓项目属于社会福利性质，虽然政府鼓励民间资本进入，但不同于房地产市场的期房销售。
民政部门表示，“爱玉老年公寓”这种以投资为目的吸引老年人预先购买床位的行为，存在一定的风险，建设过程中一旦出现资金断裂等问题，将给老年人带来难以挽回的损失。
于是，栖霞区民政局叫停了这种做法，要求开发商将收取的预定费用全部退给已花钱买床位的老人，改为意向合同的方式合作。
目前，南京市民政局、国土局等相关部门已介入对此事件的调查处理工作。
事件追踪
栖霞区民政局：已多次要求停售
八卦洲“爱玉老年公寓”项目是建在国家划拨用地上的，根据国家关于划拨土地的使用管理规定，该项目应属于社会福利性质，不可用于经营盈利。江苏李安祥律师事务所的倪韶风律师认为，开发商的违规之处很明显：以国家划拨用地来从事经营项目。
记者又来到批复同意筹办该项目的栖霞区民政局了解情况，该局社会福利科负责人表示，对于江苏宏飞经济发展有限公司的这种经营模式，他们不予认可。“风险太大了，不出事还好，万一出个事情他跑了，我们上哪去找？”
这位负责人还透露，他们此前曾多次通知“爱玉老年公寓”的负责人，不允许采用这种模式经营，要求对方停止经营权的销售行为。
由于目前国家对于老年公寓的经营并没有严格规范，因此他们管理起来也十分困难，除了口头叫停，并没有什么其他实际有效的做法。“政府现在没有明文，这个模式正在探索，到底合不合法，我们也不清楚，上级政府部门也没有说不能搞。”（焦哲）
19.8万 “买”公寓
第1年收益：7.5%（1.5万）
第2年收益：7.5%（1.5万）
第3年收益：9％（1.7万）
……
第10年收益：共19.8万
第20年收益：共赚84万
（责任编辑：石兰）
