城市更新
城市样本调查·深圳
来自深圳市规划国土委官网的销售数据显示，2013年春节以来，以写字楼和商务公寓为主打产品的深圳城市综合体项目，市场交投活跃。
有关专家指出，随着政策调控的日渐深入，深圳商业地产迎来了新一轮的向好预期。位于福田、南山等城市中心或次中心的一些写字楼项目更在上市不久即告售罄，置业客户中不乏整层或半栋购买的“大手笔”。
开发商纷纷加码商业地产
专家分析认为，就目前发展来看，一线城市的商业地产已进入城市综合体的发展阶段，集酒店、写字楼、SOHO等多种形式于一身。以深圳为例，2013年上半年，其在售城市综合体有9个，下半年预计还将有10个综合体入市，总建筑面积达762万平方米。虽然众多房企都曾有商业地产的开发经验，但近期不少开发商纷纷加码商业地产和储备商业地产土地，力度空前。在深圳的商业地产发展中，福田区依旧扮演着主力角色。作为深圳的行政中心、金融中心、高级办公中心、贸易中心和总部经济航母，这里聚集了3800家公司和企业，包括世界500强中的188家公司，位居深圳各区之首。据统计，深圳70%左右的甲级写字楼位于福田，入驻率高达90%。
新兴商务区雏形显现
随着可供出让的建设用地越发有限，深圳逐步进入“城市更新”阶段。近年来，面临城市更新的片区，成为了开发商的香饽饽。据世联报告显示，罗湖区未来新增写字楼主要源于城市更新项目，呈现片区规模式放量供应。据统计，罗湖区符合城市更新政策的区域总面积达8.3平方公里，占建成区面积的1/4。
而在龙岗，新兴商务区雏形显现，城市旧改使得未来写字楼供应主要集中在龙岗大道沿线的龙岗中心城片区。根据统计，沿着“龙岗大道”有35个项目列入城市更新计划，着力打造多个区域性商贸集聚区，未来将推出一批商业综合体和写字楼。
写字楼下半年集中放量
纵观深圳写字楼市场的发展，清晰地呈现出一条从罗湖福田中心区向前海中心转移轨迹。伴随着深圳城市发展和经济重心的逐步西移，深圳写字楼市场一路向西挺进，历经地王、华强北、福田中心区，最后收官于宝安和南山的前后海片区。
数据显示，2013年上半年，深圳甲级写字楼租金涨幅6.05%，达到每月每平方米193.02元。第一太平戴维斯数据显示，深圳甲级写字楼平均售价在今年第二季度涨幅较大，环比上升5.3%。而租金方面今年上半年同样有6%的涨幅。目前深圳甲级写字楼的平均回报率约为4.6%。价格与租金的同步上涨，使得深圳甲级写字楼的投资回报率下滑。有专家指出，未来深圳写字楼供应多为总部企业自用物业，这部分物业出租压力较小，对租户的背景、租赁面积等要求较高，招商周期可能因此拉长。
华西都市报记者卢佳丽
（责任编辑：袁霓）
